Un propriétaire foncier de la côte est combat la loi du centenaire

Une femme de la côte est a pour mission de reprendre le contrôle de son whenua après que des lois de location vieilles de 100 ans l’empêchent, ainsi que d’autres, de contrôler ses blocs de terres.

Par Matthew Rosenberg, journaliste de la démocratie locale

La terre, qui est louée à divers groupes, fournit des revenus négligeables à ses bénéficiaires et est soumise à une législation qui limite fortement les options des propriétaires.

Dans la baie de Tokomaru, à environ 90 km au nord de Gisborne, Tina Olsen-Ratana est l’une des utilisatrices des terres de la réserve maorie connues sous le nom de Tuatini Township Blocks.

Les trois blocs contiennent un total de 13 sections, abritant des boutiques vintage, des logements et des propriétés résidentielles.

Mais Olsen-Ratana dit que le groupe n’a aucun contrôle sur qui loue, pour combien de temps, ou même quels types d’entreprises ou de bâtiments occupent l’espace.

Au cœur du dossier se trouve un arrangement appelé bail perpétuel, qui remonte à la législation du début du siècle dernier.

Selon les règles actuelles, qui sont le résultat d’une erreur du gouvernement, les baux sont fixés pour 999 ans et sont perpétuellement renouvelables.

«Nous avons des whānau qui sont sans abri et qui ont pourtant des terres. Comment est-ce possible ?” demande Olsen-Ratana.

“Sans-abri. Et nous ne pouvons même pas dire ‘eh bien, construisons des logements pour loger les nôtres.'”

accumulation

L’histoire des baux perpétuels remonte à 100 ans et est ancrée dans la colonisation, explique un expert foncier maori.

Dans les années 1920, la côte Est connaissait une croissance économique en plein essor. Les usines de congélation, le quai, l’entrepôt de laine et le secteur agricole étaient prospères.

Mais sous la surface du profit et des opportunités, une tempête se préparait.

Le directeur général de Tamaki Legal, Darrell Naden, travaille sur les revendications issues de traités depuis 1998 et possède une connaissance approfondie du droit foncier maori.

La côte Est était unique à l’époque, dit-il, car la colonisation avait mis du temps à resserrer son emprise. Cependant, le gouvernement avait d’autres plans.

Tina Olsen Ratana

Sous la juridiction de la Couronne, le canton autochtone de Tuatini a été établi dans la baie de Tokomaru en vertu de la loi de 1895 sur les cantons autochtones dans le but d’établir une colonie pour les colons et de leur fournir des biens.

La terre appartenait aux Maoris, mais les cantons n’étaient pas pour les Maoris, explique Naden.

“Des cantons autochtones ont été établis dans des zones où la colonisation avait été lente, de sorte qu’il pourrait y avoir une accélération de ce processus et, avec cela, l’aliénation des terres maories en raison d’une plus grande population de colons dans la région.”

Puis, dans les années 1920, une erreur coûteuse a pratiquement exclu les Maoris de cette terre.

une erreur administrative

En vertu de la Loi sur les cantons autochtones de 1895, la durée des baux était fixée à 21 ans, avec le droit de choisir un nouveau renouvellement de 21 ans.

Mais lorsque la première série de baux de renouvellement a eu lieu dans les années 1920, les locataires ont fait pression pour un droit de renouvellement perpétuel à l’expiration.

Arguant que des baux plus longs avec compensation pour les améliorations encourageraient le développement dans les villes, ils ont finalement réussi, bien que par une erreur d’écriture.

Quelque temps après 1910, une série de baux ont été accordés à l’avance et acceptés par le Maori Land Board, qui a ensuite émis de nouveaux baux pour ces sections.

Cependant, les nouveaux baux ont été émis par erreur en vertu de la loi de 1908 sur les baux des organismes publics, y compris des conditions qui restent une épine dans le pied des propriétaires fonciers maoris de la baie de Tokomaru : ils étaient perpétuellement renouvelables, avaient un loyer fixe de 5 % de la valeur non améliorée pour terres rurales (4 % pour les terres urbaines), et le loyer était fixé pour des périodes de 21 ans.

En 1927, le département autochtone du gouvernement a révélé comment l’erreur s’était produite. Il avait soumis un formulaire qui comprenait les termes du bail perpétuel qui a été utilisé à plusieurs reprises avant que l’erreur ne soit remarquée.

Ces informations, tirées d’un rapport d’enquête préparé pour l’enquête du tribunal de Waitangi sur la côte est, se concluent par un point poignant : lorsque les cantons ont été créés à la fin des années 1890, les propriétaires fonciers ne s’attendaient pas à ce que leurs terres soient louées à perpétuité.

« Les locataires ont le propriétaire sur un tonneau. Ainsi, au cours des 100 dernières années, les propriétaires tuatinis ont non seulement perdu l’usage de leurs terres, mais ils sont incapables de percevoir les loyers du marché », explique Naden.

“Quel désastre pour ces propriétaires terriens… face à des baux qui durent 999 ans.”

Appel à un changement législatif

Lorsqu’on lui a demandé ce qui devait se passer pour qu’Olsen-Ratana et les autres propriétaires récupèrent leurs terres, Naden a déclaré qu’un changement législatif était essentiel.

Mais il s’empresse de souligner que la Couronne serait réticente, car une telle décision pourrait ouvrir la porte aux locataires pour exiger une compensation pour les pertes de profits des 900 prochaines années.

Quoi qu’il en soit, Tina Olsen-Ratana fait exactement cela : faire appel aux avocats de McCaw Lewis pour faire pression sur le gouvernement pour qu’il change.

Dans une lettre écrite au ministre maori du développement, Willie Jackson, le 23 février, les avocats ont détaillé la situation et demandé une rencontre avec Jackson au nom d’Olsen-Ratana.

“Mme Olsen-Ratana et les propriétaires continuent de souffrir de l’incapacité de développer et d’utiliser leurs terres au profit de leurs whānau, hapū et iwi en raison de ces baux perpétuels et de l’ensemble des lois relatives aux terres réservées des Maoris”, dit la déclaration.lettre. lis

“Nous demandons respectueusement une rencontre avec vous.”

Ils attendent toujours une réponse.

En juillet 2021, Te Tumu Paeroa, le bureau de l’administrateur maori, a publié un rapport des propriétaires pour les 390 propriétaires effectifs des blocs du canton de Tuatini.

Une propriété de 1 011 mètres carrés contenant une villa de 1910 avec garage et piscine attenants, ainsi qu’un hangar et un éventuel ancien magasin est louée par N et L Truman depuis 1970. Elle rapporte un loyer annuel de 3 250 $.

Les Truman louent une propriété de 5 059 mètres carrés du côté est de Waitangi Street depuis 1968. Leur loyer annuel actuel est de 3 500 $.

Un troisième bloc, également loué par les Truman, est une propriété de 1 012 mètres carrés, qui abrite le Blue Marlin Motel. Les Truman ont commencé leur bail sur cette propriété en 1972 et paient un loyer annuel de 3 750 $.

Au coin nord-ouest de Waitangi St et Mangahauini St, une propriété de 2 378 mètres carrés abrite un café récemment rénové et une maison de trois chambres, louée 5 500 $ par an.

“Comment pouvons-nous avoir des terres et être sans abri?”

Tina Olsen Ratana

Une autre section de 1 593 mètres carrés contenant des immeubles appartenant à des locataires se loue à 2 600 $ par année. Quatre autres sections ne sont pas louées.

Un résumé financier fourni par Te Tumu Paeroa montre que les propriétés ont généré un revenu de 14 872 $ pour l’exercice se terminant en mars 2020.

Moins les dépenses de 7 668 $, qui comprennent les honoraires annuels du gestionnaire maori, la commission sur les revenus locatifs et les frais de gestion de la distribution, il restait 5 943 $. Répartis parmi les 390 propriétaires, Olsen-Ratana ne mâche pas ses mots. ne gagne pas un centime.

Mais le principal problème est le manque de contrôle qu’Olsen-Ratana et les autres bénéficiaires ont sur leurs actifs. Avant la création du canton au profit des colons en vertu de la loi de 1895, les Maoris possédaient et vivaient collectivement de la terre.

Les champs appartenaient à tout le monde et l’activité économique était gérée collectivement, dit Naden. Avec l’introduction des baux perpétuels, le contrôle leur a été enlevé.

À l’extérieur d’une grande propriété au bord de l’eau dans la petite ville, une pancarte a été clouée sur une clôture indiquant “la fin d’une ère de 50 ans”. Le locataire se sépare de la propriété et l’agence immobilière Bayleys cherche quelqu’un pour prendre la relève.

“Considérez simplement combien une propriété de cette taille se vendrait sur le marché libre d’aujourd’hui, puis posez la question :” Pourquoi le prix demandé est-il si bas ?”, indique la liste.

La réponse est une législation qui remonte à 100 ans. Si Olsen-Ratana et les autres bénéficiaires effectifs veulent revendiquer le terrain à leurs propres fins, ils ont le premier droit de refus.

Mais ils devront également augmenter le prix de départ de 599 000 $, qui ira aux locataires actuels N et L Truman, qui détiennent le titre depuis 1968.

Olsen-Ratana dit que c’est bouleversant et elle est désolée de la situation dans laquelle elle et les autres propriétaires se trouvent.

« Nos gens vivent dans des cabanes. Ils n’ont nulle part où aller et leur terrain est fermé. Ils ne peuvent même pas y accéder pour monter une tente.

“Comment pouvons-nous avoir des terres et être sans abri?”

Les reportages sur la démocratie locale sont du journalisme d’intérêt public financé par NZ On Air

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